Рынок недвижимости раньше, чем другие рынки, реагирует на стоимость денег. Не секрет, что еще недавно такой надежный доллар сегодня вызывает сомнения в своей стабильности. Поэтому хранение денег в долларовом эквиваленте менее привлекательный способ сбережения и преумножения капитала.
Рынок недвижимости в Украине в настоящий момент формируют, как правило, объекты, принадлежащие физическим лицам. Это чаще всего квартиры в многоквартирных жилых домах, жилые дома, земельные участки и пр. Количество и виды объектов, которые могут находиться одновременно в собственности одного лица, не ограничены.
Любая квартира, даже однокомнатная, всегда является ликвидным товаром, растет в цене в долгосрочной перспективе (или, как минимум, не падает в цене в краткосрочном периоде), ее можно сдать в аренду. Таким образом, недвижимость является одним из самых стабильных, надежных и выгодных способов вложения капитала.
Рынок недвижимости является привлекательным для потенциальных инвесторов по следующим причинам:
– инвестиции в недвижимость характеризуются значительной степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором;
– вложения в недвижимость позволяют сохранить средства от инфляции;
– рынок недвижимости, имеющий большие размеры, мало освоен;
– вложения в недвижимость сопровождаются приемлемой доходностью операций на этом рынке.
Причины привлекательности вложений в недвижимость в условиях инфляции: быстрое обесценение денег при недостаточной надежности их сохранности в кредитных учреждениях; частое несоответствие банковской ставки уровню инфляции; ограниченность более доходных направлений инвестирования; остаточная доступность и простота инвестирования в жилье; инвестирующий в недвижимость, приносящую доход, может в этих условиях повышать арендную плату, сохраняя тем самым вложенные средства.
Для примера сравним два наиболее популярных способа вложения денежных средств – депозит в иностранной валюте и покупка объекта недвижимости. За основу возьмем минимальную стоимость квадратного метра в размере 630 долларов США и средний период строительства объекта 16 месяцев (на примере объекта строительства, расположенного по адресу г.Севастополь, ул.Колобова, 22).
На графике 1 представлены результаты получения дохода при вложении денежных средств на депозит сроком на 16 месяцев при годовой процентной ставке 9% и ежемесячной капитализации процентов. По истечению срока депозита прирост дохода инвестора составит 18% .
На графике 2 представлены данные изменения стоимости квадратного метра площади объекта в течение 16 месяцев. После завершения строительства прирост дохода инвестора составит 23% .
На графике 3 представлены данные изменения стоимости квадратного метра площади объекта, расположенного по адресу г.Севастополь, ул.Невская, 1 (Балаклава), в течение года. После завершения строительства прирост дохода инвестора составит 27%. Различие в уровнях доходности объектов недвижимости обусловлено прежде всего фактором неоднородности, который определяет существенную дифференциацию в доходах между различными единицами недвижимости одного типа в пределах даже одного региона. Наиболее выгодным для инвестирования будет объект, не имеющий аналогов или имеющий ограниченное число аналогов. То есть в перспективе конкурентоспособность такого объекта будет наиболее высокой.
Также при использовании валютных депозитов следует учитывать различные факторы, влияющие на состояние экономики, такие как инфляция, принятие Налогового Кодекса, который предполагает новый вид налогообложения депозитов физических лиц, что неизбежно повлечет за собой снижение и без того невысоких процентных ставок.
Таким образом, очевидно, что инвестирование в строительство является более эффективным способом вложения денежных средств, который позволит через арендную плату или цену перенести инфляцию в доход, который будет расти вместе с инфляцией, а применение схемы привлечения средств для строительства объекта через жилищно-строительный кооператив (ЖСК) дает возможность избежать высоких ставок налогообложения.
Кооператив является юридическим лицом, имеет самостоятельный баланс, расчётный и другие счета в учреждениях банков. В настоящее время кооперативы создаются и действуют в соответствии с Законом Украины «О кооперации» от 10 июля 2003 года.
Учредителями кооператива могут быть граждане Украины, иностранцы и лица без гражданства,
а также юридические лица Украины и иностранных государств, которые принимают участие в деятельности кооператива через своих представителей.
Членами кооператива могут быть граждане Украины, иностранцы, лица без гражданства, юридические Украины и иностранных государств, действующие через своих представителей, которые внесли вступительный взнос и пай. Кооператив обязан вести учёт своих членов и выдать каждому из них удостоверение о членстве.
НАЛОГОВАЯ ПРИРОДА ЖСК
п. 7.11.1. «є» Закона Украины «О налогообложении прибыли предприятий» № 283/97-ВР
относит жилищно-строительные кооперативы к числу неприбыльных организаций.
Настоящая нома Закона освобождает от налогообложения доходы ЖСК, которые получены в виде
взносов, денежных средств или имущества, поступающим таким неприбыльным организациям для обеспечения нужд их основной деятельности. Поэтому паевой путь поступления инвестиционных средств на финансирование жилищного строительства является наиболее приемлемым на сегодняшний момент с точки зрения оптимизации налогообложения.
В соответствии со ст. 2 Закона Украины «О кооперации»: Пай- имущественный возвратный взнос члена кооператива в создание и развитие кооператива, осуществляемый путём передачи кооперативу имущества, в том числе денег, имущественных прав, а также земельного участка.
Часть 1 ст. 384 Гражданского Кодекса Украины гласит о том, что построенный дом является собственностью ЖСК, а члены ЖСК согласно ч. 2 той же статьи имеют право владения и пользования квартирой. После внесения 100% суммы пая член ЖСК получает справку о полном внесении пая, которая подразумевает выкуп квартиры и даёт право на оформление свидетельства о праве собственности в соответствии с п.6.1 Временного положения о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утверждённое приказом Минюста от 07.02.2002г., с изменениями. При этом переход права собственности на имущество от ЖСК пайщику происходит без возникновения дополнительных платежей в бюджет в виде налогов.
Эта страница имеет отношение к:
